Počeo je zvučati zvuk pucanja globalnog balona cijena nekretnina.
Prije toga, tržište nekretnina u mnogim zemljama je trajalo deceniju ili više. Pogotovo od izbijanja nove epidemije krune, pod stimulacijom globalne ultralabave monetarne politike, cijene kuća u velikim ekonomijama širom svijeta skočile su na rekordno visoke vrijednosti, a rizik od mjehurića cijena kuća se brzo akumulirao.
Sada, pod dvostrukim uticajem agresivnih povećanja kamatnih stopa, kao što su Federalne rezerve i globalna recesija, balon cijena kuća je počeo da puca, a globalni stambeni bum se bliži kraju.
U nedavnom izvještaju, Oxford Economics je to opisao na sljedeći način: "Sve u svemu, ovo je najzabrinjavajuća perspektiva za tržište nekretnina od 2007-2008, a buduće cijene kuća vjerovatno će se kretati između skromnog pada i oštrog povlačenja." "
Agencija smatra da su u narednom periodu Kanada, Novi Zeland, Holandija i Australija najviše u opasnosti od pada cijena kuća.
Kamatne stope su porasle, a tržišta nekretnina u mnogim zemljama naglo su zahlađena
Izvještaj Oxford Economics-a tvrdi da stope na hipoteke u razvijenim ekonomijama i dalje rastu, prijeteći da neka tržišta nekretnina gurne u oštru recesiju. Cijene stanova su se smanjile ili pale u mnogim ekonomijama. Kako se standardi bankarskih kredita pooštravaju, a uticaj recesije produbljuje, pritisak na smanjenje cijena nekretnina će se dalje intenzivirati.
Ovaj trend se već pojavljuje.
Podaci koje je objavio britanski hipotekarni zajmodavac Halifax pokazali su da su cijene kuća u Velikoj Britaniji pale za {{0}},4 posto mjesečno u oktobru, nakon pada od 0,1 posto na mjesečnom nivou u septembru. Cijene kuća u Velikoj Britaniji padaju najbržim tempom u skoro dvije godine. Izvještaj Ernst & Younga predviđa da će hipoteke u Velikoj Britaniji pasti na najniži nivo u više od 10 godina 2023.
Cijene nekretnina u SAD-u su brzo pale u drugoj polovini 2022. Indeks cijena kuća S&P/Case & Shiller zabilježio je svoj prvi mjesečni pad od 2012. u julu, hladeći potražnju za stambenim nekretninama u nekoliko država i gradova. Neki ekonomisti s Wall Streeta predviđaju da bi cijene kuća u Sjedinjenim Državama mogle nastaviti padati za čak 20 posto sljedeće godine.
U Južnoj Koreji su cijene kuća također padale mnogo mjeseci nakon prethodnog "nacionalnog talasa navale na kuće". Prema podacima koje je krajem jula objavila Korejska komisija za nekretnine, broj etažiranih stanova u zemlji pao je za 50,6 posto u prvoj polovini godine u odnosu na godinu ranije, što je najniži nivo od 2006. Prosječne cijene kuća u Južna Koreja je također pala u prvoj polovini ove godine.
Izvještaj o finansijskoj stabilnosti koji je 2. objavila Rezervna banka Novog Zelanda pokazao je da kako su stope na hipoteke rasle, cijene kuća na Novom Zelandu nastavile su da padaju. Na nacionalnom nivou, cijene kuća pale su za 11 posto u odnosu na vrhunac iz novembra 2021., a Wellington i Auckland su zabilježili još veći pad. Negativni kapital i neispunjenje hipotekarnih usluga trenutno nisu široko rasprostranjeni, navodi se u izvještaju, "ali će se povećati ako cijene nastave da padaju i kako se hipoteke povećavaju zbog povećanja kamatnih stopa."
Nije teško uočiti da su oseke i oseke na globalnom stambenom tržištu direktno povezane sa povećanjem kamatnih stopa. Stope na hipotekarne kredite u SAD su posljednjih mjeseci dostigle 7 posto i nastavile rasti, najviše od 2002. godine, u poređenju sa 3,2 posto manje nego prije godinu dana.
Oxford Economics procjenjuje da su se stope na hipoteke u eurozoni i Ujedinjenom Kraljevstvu više nego udvostručile od aprila i maja.
Ove četiri zemlje imaju najopasnije cijene kuća
Prema Oxford Economics, tržišta nekretnina u Kanadi, Novom Zelandu, Holandiji i Australiji su najrizičnija. Agencija smatra da je u ovim ekonomijama rast cijena kuća od četvrtog kvartala 2019. do drugog kvartala 2022. općenito visok, vrijednosti nekretnina su visoke, nivoi duga su visoki, a dug s promjenjivom stopom je istaknut. Stoga u agenciji smatraju da će se rast kamata brzo prenijeti na finansije domaćinstava u ovim zemljama.
Kashif Ansari, suosnivač Juwai IQI-ja i izvršni direktor grupe, rekao je u intervjuu za kinesku novinsku agenciju da se očekuje da će cijene kuća u Kanadi, Australiji, Novom Zelandu i drugim zemljama predvoditi pad na europskom i američkom tržištu nekretnina. Grupa za tehnologiju nekretnina ima 30,000 agenata u Aziji, Pacifiku, Evropi i Sjedinjenim Državama.
Kashiv Ansari smatra da prije svega, zbog toga što je tržište nekretnina u ovim zemljama najviše poraslo tokom epidemije, tržište nekretnina sa visokim rastom tržišta nekretnina lako može pasti kada naiđe na monetarno pooštravanje.
Za razliku od većine hipoteka kupaca u SAD koje imaju fiksne kamatne stope, značajan dio hipoteka u zemljama kao što su Kanada i Australija je promjenljiv, što znači da su vlasnici kuća pod pritiskom rastućih kamatnih stopa, što zauzvrat dolazi s rastom cijena.
Ako dug domaćinstava čini preveliki raspoloživi prihod domaćinstva, ova domaćinstva su podložnija višim kamatnim stopama na hipoteke. U sve tri zemlje udio duga stanovništva je također visok. Ako se ovi faktori superponiraju, Kashiv Ansari je analizirao da će potražnja za lokalnim tržištem nekretnina biti znatno smanjena, što će dovesti do dvostrukog pada cijene obima transakcija na tržištu nekretnina.
Fiona Yang, izvršni partner Plus Agency, poznate firme za nekretnine u Sidneju, Australija, osjetila je promjenu na tržištu. Ona je rekla za Kinesku novinsku agenciju da su stanovi u Sidneju najviše pogođeni. Kupce i prodavce nekretnina odvraća rastuće kamatne stope, tako da sve manje oglasa ulazi na tržište, a manje ponuda po oglasu. "Prije godinu dana, naša tipična imovina prodavana je za otprilike 110 posto prodajne cijene. Danas transakcije preprodaje u prosjeku iznose oko 90 posto tražene cijene."
"Svaki put kada kamatne stope rastu, mnogi kupci prilagođavaju svoje budžete prema dolje." Fiona Yang je rekla: "Jedan vlasnik je želio da proda veliki trosobni luksuzni stan s pogledom na luku u Sidneju. Njegova očekivana prodajna cijena je 25 miliona dolara, ali tržište bi moglo priuštiti samo 20 miliona dolara, što je veliki popust. Međutim, čak i ako izdaje nekretninu, njegov prinos je samo oko 2,5 posto, a može zaraditi više jednostavnim držanjem gotovine u banci."
Neke od kuća koje su se nekada tražile danas se ne mogu prodati.
James Pratt, izvršni direktor James Pratt Auction Group, aukcijske kuće u Sidneju, rekao je: "Radio sam sa imanjem u blizini plaže Bondi i morali smo tri puta odlagati datum aukcije jer jednostavno nije bilo dovoljno kupaca. Ovo je vrlo rijetkost u Bondiju, gdje se nekretnine obično brzo prodaju po visokim cijenama."
Tina Mak, poznati konsultant za ulaganja u nekretnine u Vancouveru, Britanska Kolumbija, Kanada, rekla je u intervjuu za Kinesku novinsku agenciju da su cijene kuća u okolnim područjima Vancouvera značajno porasle tokom epidemije. Jer u to vrijeme ljudi su željeli velike kuće u predgrađu. Od početka ove godine, pošto su mnoge kompanije nastavile sa radom, ljudi su ustanovili da je i dalje nezgodno putovati do grada automobilom u predgrađima, a i cene nafte su skupe. Tako su sada najviše pale kuće van grada. Do sada je ove godine pao za 20 posto.
Hoće li se ponoviti kriza drugorazrednih hipoteka iz 2008. godine?
Hoće li se ponoviti kriza drugorazrednih hipoteka iz 2008. uzrokovana nekretninama?
Kashif Ansari je rekao da se općenito vjeruje da su banke nakon posljednje krize drugorazrednih hipoteka strožije preispitivale pozajmice prilikom davanja kredita, a podaci pokazuju da se broj kuća koje su zaplijenjene jer ne mogu platiti hipoteku nije značajno povećao.
On je istakao da je pad cijena nekretnina zasnovan na naglom rastu u posljednje dvije godine, na primjer: Kanada, Australija, Novi Zeland, čak i ako su tri zemlje pale za 20 posto, to je ipak više nego prije epidemije. A tamo gde više pada, tamo se brže diže. Bogatstvo mnogih ljudi u razvijenim zemljama bit će sniženo u odnosu na epidemiju, ali je i dalje veće nego prije epidemije.
Naime, zbog manjeg broja špekulanata i manjeg broja institucionalnih investitora na tržištu nekretnina, kupci, posebno novopridošlice kojima su samo potrebni kupci i strani kupci koji poseduju gotovinu, uveli su povoljan period za kupovinu kuća. Kupci će se naći u dobroj poziciji da pregovaraju o cijenama i uslovima kupovine, a agenti kupaca će imati mnogo opušteniji život.
Oxford Economics se slaže da je jedna pozitivna stvar to što je hipotekarni dug kao procenat prihoda domaćinstava na nekim velikim tržištima niži nego što je bio prije globalne finansijske krize. U Sjedinjenim Državama, omjer hipotekarnog duga i prihoda u drugom tromjesečju 2022. bio je 35 posto niži nego u četvrtom tromjesečju 2007., 25 posto niži u Španjolskoj i 14 posto niži u Velikoj Britaniji.
Drugi faktor je to što je hipotekarni dug sa varijabilnim kamatnim stopama niži nego prije svjetske finansijske krize. To znači da se domaćinstva manje suočavaju sa neposrednim uticajem rasta hipotekarnih stopa.
